英国住宅投资涨150%, 华人财团连拿伦敦两大项目, 他们看好哪些区域？

尽管脱欧的负面影响一直持续，但离开欧盟的不确定性并未阻止投资者对英国住宅市场的投资。

据JLL的报告，2018年对英国住宅市场的总投资额增长了150%以上，达到68亿欧元(约76亿美元)。其中伦敦领导了这一增幅，与2017年相比投资额几乎翻了一倍，达到20亿欧元。

而伦敦也成为继柏林、哥本哈根和巴黎之后欧洲第四大投资城市。

英镑跌至2017年最低

随着新首相鲍里斯·约翰逊开始为英国无协议脱欧做准备，受此绝决的硬脱欧政治氛围影响，本周一英镑兑美元汇率一度狂跌超过1.34%，跌至1英镑兑换1.2217，为2017年3月以来的最低水平。

英镑兑欧元汇率下跌1％至每股90.80便士。对应地，英镑兑人民币现汇价跌破8.4。

然而就在英国政局极不稳定，英镑汇率大幅波动的大背景下，过去一周英国房产市场仍传来2个华人投资成交的好消息。分别是新加坡华人欧石吉(Chio Kiat Ow)组队其控制的史丹福置地(Stamford Land)斥资2.6亿英镑收购伦敦金融城地标8 Finsbury Circus，以及香港香港投资者Prime Pacific与ED Group Holding组成的合资公司买下国王十字区住宅项目Brill Place。

策略一：成立投资基金，整体买入潜力区住宅项目

香港投资者Prime Pacific宣布与ED Group Holding组成针对伦敦住宅开发的战略合资公司。首次亮相便以1700万英镑买下伦敦市中心国王十字区的住宅项目Brill Place。与此同时，新组建的合资公司已经成立了基金，目标总投资额为2-3亿美元。 

Brill Place位于圣潘克拉斯国际火车站(St Pancras International Station)对面，距离国王十字升级改造区核心的Granary Square仅几步之遥。

Brill Place是一栋22层高的塔楼，目前该项目已经获得了开发54套住宅和附属商业空间的规划许可。

项目将提供一居室、两居室和三居室公寓住宅，计划于2020年开始施工。BrillPlace位于新建的公园内，属于Camden行政区社区投资计划(CIP)重要组成部分Somers Town整体规划的一部分。除了54套私人住宅，该塔楼的建设还将为CIP提供经济适用房、社区设施、小学。

据悉该合资企业已经委任了LBS Properties作为项目的开发经理。

Prime Pacific的首席执行官Khoon Ng先生表示：“Prime Pacific非常高兴与ED Group合作，为感兴趣伦敦住宅市场的亚洲投资者创建一个投资平台。”

“自2012年以来伦敦住宅新开工量创下新低，住宅需求缺乏弹性以及英镑的疲软，未来12个月将成为投资英国的窗口期。”

LBS Properties的总经理Nick Crawford补充道：“LBS很荣幸被Prime Pacific-ED Group的合资公司任命为开发经理，我们期待着在Brill Place项目开展工作。

近期内，与Prime Pacific-ED Group操作模式类似的交易还有德国资金在伦敦的首秀交易。7月25日，欧洲最大的零售物业开发投资机构、德国最知名的房地产商ECE通过与Art-Invest Real Estate UK组成的合资公司以1.9亿英镑整体收购了伦敦西区的占地1英亩住宅项目Cleveland Street 101号，完成了该公司在英国房产市场的首秀。

延伸阅读：明知或硬脱欧, 德资最大地产商重金投资伦敦豪宅项目

策略二：收购伦敦地标商业物业，自带长租约，收益稳定

针对商业地产投资，伦敦金融城一直都是国际投资者的首选。第一太平戴维斯(Savills)的统计显示，2017年国际投资者对伦敦市中心商业地产的投资总额约高达196.5亿英镑，其中伦敦金融城(City of London)获得的国际投资约125亿英镑，排在首位。其次是伦敦西区(West End)，获得的国际投资约71.55亿英镑)。

回顾过去几年的实际成交案例，伦敦市中心的优质写字楼、零售物业，仍然是全世界投资者趋之若鹜的抢购资产，溢价成交的现象也普遍存在。

7月29日，新加坡华人欧石吉(Chio Kiat Ow)组队其控制的史丹福置地(Stamford Land)，以2.6亿英镑的价格从Mitsubishi Estate London买下了伦敦金融城历的8 Finsbury Circus物业，收益率为4%。

据小编从专业期刊EG方面获得的消息，Mitsubishi Estate London是在今年5月31日才将8 Finsbury Circus推向市场寻求销售的。从挂牌到成交，该交易仅用了2个月，也充分说明了伦敦优质商业物业的受欢迎程度。

交易中，史丹福置地向Mitsubishi Estate London支付了1.56亿镑现金用于购买物业60%的股权，Ow Global支付了1.04亿镑用于剩余40%股权。

这栋总面积180,000平方英尺的写字楼物业目前满租，租客包括美国咨询公司Charles River Associates、日本开发银行(Development Bank of Japan)、投资管理公司Rathbone Brothers以及总部位于苏黎世的资产管理公司GAM。

图说：8 Finsbury Circus

这栋2016年刚刚完成重建的写字楼物业每年的租金收益约1100万英镑(约合78镑/平方英尺)，空置率为0%，加权平均未到期租约还有14年。

就在大约2周前，由新加坡-香港的永泰集团(Wing Tai Group)私营子公司领导的合资企业以约2.25亿镑买下了伦敦金融城的8 Salisbury Square大厦。

房产投资看重的是地段，面对脱欧乱局依旧大手笔买入伦敦房产的华人投资者看好哪些区域？

区域一：伦敦科技热点国王十字区

在近年来英国政府的大力扶持下，国王十字火车站以北曾经的半废弃工业用地逐步被新建的写字楼，商铺和餐厅所取代，国王十字区也发展为炙手可热的科技热点区域。

投资者的目光也从来没有远离这个地块。

2017年底，国王十字大型开发地块Regent Quarter的竞标中，参与竞标的企业高达20家，9月份公开标价2.7亿英镑的地块，最终港资企业南丰集团以3亿英镑成交，溢价逾11%。这表明该开发地块巨大潜力的同时，显示香港投资者投资伦敦的巨大信心。

图说:南丰集团最终溢价购得的Regent Quarter开发改造地块，参与竞标的企业多达20家。

• 国王十字的吸引力和想象力
  

据统计，国王十字交通枢纽每年通勤人次为 8500 百万人，平均月人流量 708 万人，相当于近整个伦敦的人口。这也凸显了国王十字的战略重要性以及此地未来的成长前景。

占地67英亩的国王十字项目由开发商Argent和养老金基金AustralianSuper组成的合资公司King’s Cross Central Limited Partnership所有，这里是伦敦市中心最大的单体混合用途开发项目。

按照规划，到 2020 年前后，国王十字重建区将兴建约 2000 套住宅、一座全新的小学、10 个公共广场、3 大公园绿地、一个露天泳池、50 万平方英尺的餐饮和商业区、340 万平方英尺的办公区。

• 伦敦娱乐创意产业中心
  

图说：4 Handyside Street大厦

随着国王十字升级改造的逐步进行，这里已经成为伦敦音乐产业的中心。未来这里将聚集三家娱乐租户。

2019年初，国际娱乐巨头索尼公司宣布即将把旗下音乐部门Sony Music迁入伦敦国王十字区内4 Handyside Street大厦总面积124,000平方英尺的办公空间。

2016年，环球唱片(Universal Music)预租了4 Pancras Square大厦的全部177,000平方英尺空间，其1000余名员工已以及其姐妹公司Universal Music Publishing及See Tickets已经于2018年顺利入住。

图说：4 Pancras Square

PRS for Music租用了2 Pancras Square大厦的52,000平方英尺空间。

图说：2 Pancras Square

• 科技巨头汇聚

【谷歌】2016年11月，国际互联网巨头谷歌确认将投资10亿英镑，在国王十字(King's Cross)区建造一栋高10层、总面积870,000平方英尺的全球海外总部大楼。这将是谷歌在美国以外自主设计并全资拥有的第一栋大楼。

此外，谷歌还租下了King's Cross的另外两栋建筑：6 Pancras Square和7 Pancras Square。目前谷歌在伦敦已有4,000员工，仍有另外3,000名员工的招聘计划。到2020年这三栋写字楼建筑将共同容纳超过7,000名谷歌员工。

2018年11月，谷歌公司又租下了国王十字区Central St Giles大厦内约2万平方英尺办公空间，预计可容纳180名员工。

延伸阅读：谷歌伦敦国王十字新总部设计曝光，打造世界最完美办公场所

【YouTube】2016年YouTube在其母公司谷歌总部所在的6 Pancras Square大厦中开设了全新的创新中心。这个占地2万平方英尺的空间成为YouTube在欧洲的最大创意空间。

【Facebook】2018年7月，跟随Youtube和谷歌的脚步，国际科技巨头Facebook在国王十字核心区域租下总面积61.1万平方英尺的11-21 CANAL REACH作为新办公地点。

Facebook的新总部包括两幢12层办公楼和另一幢带封闭露台的办公楼。按计划新总部将于2021启动，预计新增约6000个工作岗位。员工在此可享受免费食品、剧院和屋顶花园。

• 高教科研机构 

2014年底，英国政府以伦敦国王十字火车站为中心画了一个圈，35家国际领先的学术、文化、调查、科学和媒体机构率先落户，伦敦知识园区(Knowledge Quarter,KQ)由此诞生。经过4年多迅猛发展，伦敦知识园已经迎来了80家机构入驻，拥有6万多名员工，营业额达20亿英镑，每年吸引约1000万访客。

在入驻机构中，权威机构，行业领袖，后起之秀更是不胜枚举。KQ的创始成员包括大英博物馆、大英图书馆、英国惠康基金会、英国弗朗西斯·克里克、谷歌公司、伦敦大学学院、英国艺术基金会、中央圣马丁学院、英国设计学会、卫报传媒集团等。

• 区域二：优质项目密集的伦敦金融城

作为全球最多金的一平方英里，伦敦金融城是全球重要的金融枢纽，更是英国经济的心脏。

这里容纳了世界顶尖的国际保险市场、最古老的证券交易所与黄金市场；名列世界500强的企业，75％都在金融城内设立了分公司；更担负着全球41%的外汇交易。

虽然只有一平方英里面积，汇聚着众多重量级金融机构，包括英格兰银行、伦敦证券交易所(London Stock Exchange)，劳埃德银行集团(Lloyds Banking Group)，渣打银行(Standard Charter)，宝诚保险公司(Prudential)，Aviva、UBS Capital、MacQuarie Bank等3000多家银行金融机构办事处，以及世界级的律所、会计师事务所等。

由于伦敦市场的特性，优质物业集中在老金融城(City of London)、伦敦西区(West End)、金丝雀码头新金融城(Canary Wharf)，因此很大一部分投资者，尤其是直接购买现成的楼宇收租并坐等楼价上涨的投资项目，非常密集地在这些区域。好在伦敦市场已经历经了数百年的考验，至少从二战以来的回报率，足以让全世界的投资者趋之若鹜。

在面积一平方英里的伦敦金融城内，密集分布着中资持有的商业物业，比如中渝置地以11.5亿英镑收购的金融城最高楼Leadenhall(俗称Cheesegrater,奶酪刨大厦)，李锦记集团以12.825亿英镑买下的老金融城地标建筑20 Fenchurch Street (俗称Walkie Talkie,对讲机大厦)。

此次史丹福置地买下的8 Finsbury Circus位于伦敦金融城内最古老的的街道上，临近Moorgate站和利物浦街站。

(本文综合整理自Property week、EG、彭博社等，版权所有。图片转自网络。微信转发，必须标明出处：英国房产周刊。文中内容仅为行业资讯，实际投资请遵循专业法律建议)

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